Mietpreisbremse

Sie haben eine Wohnung in München und wollen sie vermieten?
Dann beachten Sie bitte bei der Neuvermietung folgendes:
1. Es gilt eine gesetzliche Neuvermietungsobergrenze für Wohnraummieten. Sie wird Wiedervermietungs-Preisobergrenze oder „Mietpreisbremse“ genannt.
2. Von dieser Regel gibt es Ausnahmen. Die Obergrenze gilt nicht, wenn Sie eine Neubauwohnung vermieten. Als Neubau gilt eine Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet worden ist. Die Obergrenze gilt ebenfalls nicht, wenn Sie eine umfassend sanierte Wohnung vermieten. Als umfassend saniert gilt eine Wohnung, bei der der Umbau mehr als ein Drittel der Kosten eines Neubaus gekostet hat. Einfache Modernisierungen fallen nicht unter die Ausnahme.
Die Obergrenze gilt ausnahmsweise nicht, wenn der Vormieter bereits eine Miete über der zulässigen Grenze bezahlt hat.
3. Die Obergrenze für Mieterhöhungen bei Neuvermietung in München ist seit dem 01.08.2015 zu beachten. Diese Regelung ist befristet bis 31.07.2020. Welche gesetzliche Regelung im Anschluss gelten wird ist heute nicht absehbar. Wir werden dies für Sie beobachten.
4. Und noch etwas: Die Wiedervermietungspreisobergrenze ist zu unterscheiden von der Kappungsgrenze, einer Mieterhöhungsgrenze für einen bestimmten Zeitraum bei bestehenden Mietverträgen. Die sogenannte „Mietpreisbremse“ gilt nicht für bereits laufende Mietverträge.
Was ist die Mietpreisbremse genau?
Die „Mietpreisbremse“ ist eine Gesetzesregelung zur Berechnung der erlaubten Erhöhung der Miete gegenüber der Miete des Vormieters bei Neuvermietung einer Wohnung.
Wie wird die zulässige Miete in München bei Neuvermietung berechnet?
Die erlaubte Miete, die Sie fordern dürfen, wird berechnet anhand des aktuellen qualifizierten Mietspiegels (Münchner Mietspiegel 2015). Dieser Mietspiegel enthält ortsübliche Vergleichsmieten für alle Stadtteile. Den Mietspiegel erhält man bei der Stadtverwaltung Münchens im Rathaus oder online, www.mietspiegel-muenchen.de. Es ist zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die Ermittlung geht von einem Standardwert aus, den Sie im Mietspiegel finden. Die Umstände Ihrer Wohnung hinsichtlich Lage und Ausstattung sind mit Zu- und Abschlägen preislich zu berücksichtigen. Auch diese Merkmale finden Sie im Mietspiegel. Wenn Sie verglichen und gerechnet haben, dann haben Sie den Mietpreis der fein abgestimmten ortsüblichen Vergleichsmiete.
Wieviel darf ich maximal an Mietpreis vom neuen Mieter verlangen?
Die „Mietpreisbremse“ besagt, dass die Miete des neuen Mietverhältnisses maximal 10 % über die ortsübliche Vergleichsmiete ansteigen darf. Für Ihre Wohnung können Sie 10 % mehr als die fein abgestimmte Vergleichsmiete verlangen. Wenn Sie eine Indexmiete vereinbaren wollen, dann gilt das für die anfängliche Ausgangsmiete. Bei der Staffelmiete gilt die Deckelung für jeden Stichtag.
Was ist, wenn der Vormieter eine höhere als die zulässige Miete bezahlt hat?
Die „Mietpreisbremse“ führt nicht zu einer Mietsenkung. Beispiel: Hat der Vormieter ein Jahr vor Mietende schon eine Miete bezahlt, die über der erlaubten Mietgrenze liegt, dann kann vom neuen Mieter die gleiche Miete verlangt werden. Dieses Sonderrecht müssen Sie belegen können und sollten das bei Vertragsabschluss tun, um keine Zweifel beim neuen Mieter aufkommen zu lassen.
Wie vermeide ich Nachteile bei Streit mit dem neuen Mieter über die zulässige Miete?
Das Gesetz gibt dem neuen Mieter das Recht, Auskunft über die Miethöhe des Vormieters zu verlangen. Die Mietpreisbremse zieht, wenn der Mieter vom Vermieter die Rückzahlung überhöhter Miete verlangt, vorher nicht. Halten Sie also den Mietvertrag mit dem Vormieter für alle Fälle bereit. © Dr. Harald von Herget 2016

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